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　　主持人：湯工你好，溫家寶總理在中央人民廣播電臺對于網友的一個互動環節，包括房地產調控上面的一些問題，他提出了非常多的疑問，他說在他的任期之內一定會把房價調到一個比較好的范圍之內，您對他這些問答或者是有什么自己的看法嗎？

　　湯海孺：我想溫總理在去年12月26號他的這個講話，這個講話實際上他講了有三層意思，第一層意思的話還是非�？陀^承認這個現實，就是我們調控政策其實還沒有完全到位，因為我們房價還是略有上升的趨勢。

　　第二層意思的話，就是我們這個調控政策還得要進一步繼續下去，因為我們前面這些調控尚未成功，所以同志們還要進一步要進行下去。第三層意思的話，我想就是從中央政府的這個層面來講的話，它可能要從有保有壓要從兩方面采取進一步的措施。所謂“保”的話，主要要通過加強保障房的建設，因為從報道來看的話，我們今年全國肯定要開工的量是非常大，今年保障房開工率要達到一千萬套的量，從這個量上面實際上已經反映出中央政府對要控制房價的決心。從“壓”的角度來講的話，可能主要的想法還是要抑制對房價過快上升的趨勢，就是要抑制投資，要滿足剛性需求，抑制投機。所以從溫總理的講話里面我個人得出這么三層意思。

　　主持人：您從事城市規劃從83年就開始了，到現在已經很長一段時間了，而且現在有非常多的學者也提出，2011年可能對于房地產上面的調控不一定是對于房價的調控，更多是對土地上面的調控。您從事城市規劃，跟土地有密不可分的關系，您認為2011年調控政策下來重心抑制的是什么東西？

　　湯海孺：因為我們實際上如果說我們非�？陀^地來分析的話，其實解決我們人類住房的問題，其實不應該完全交給市場去解決。過去我們在2000年我們開始福利分房的改革之后我們陷入了一種誤區，我們以為我們可以把住房的問題完全交給市場去解決，所以從政府層面來講，實際上它是不關注最基本的對于保障房的建設這塊，他們下的工夫是少的，因為它把主要的希望寄托在市場來解決。后來經過十年的發展之后，發現不對頭，我完全交給市場去解決，解決不了，而且現在房價是越來越往上走，所以在這樣的情況下面，政府的思維就進行了轉變，就覺得住房市場我承認它是一個市場，但是住房的市場不是一個純市場，如果說純市場的話，肯定最后可以從供需失衡可以走向供需平衡。但是現在因為有多種的因素摻雜在里面之后，是一個半市場，既有政府的因素在里面，又有市場的因素里面，所以這樣的情況下面，我們不能把住房的問題交給市場去解決。

　　為什么我們說它不是一個純市場？因為你如果說純市場的話，我這個房價的話，受到供需條件的一種制約的，如果從現在來看，如果說我需大于供的話，按純市場分析的話，我肯定要大量通過土地供應，來滿足需求，最后肯定會達到一個平衡的狀態。比如說我們生產冰箱也好，生產電視機也好，都有這個過程，最開始的時候是供不應求，供不應求之后造成了價格的提升，價格提升了以后，我企業來投入、來生產，最后把這個價格平抑，肯定會走向這么一個過程。但是土地市場不是這樣的，為什么？因為從供給來講的話，政府不可能大量的供給給它，為什么？因為從本質上來講，土地資源跟其他資源是不太一樣的，我土地資源是一個稀缺資源，而其他資源是可以無限的供給的，土地是稀缺的。然后從政府來講的話，它也是有意識要造成處在一種稀缺狀態，如果不稀缺狀態我就不能維持一定的地價水平，而我們知道中國的稅收制度是非常獨特的，在這種獨特的稅收制度下，如果說地方政府要進行建設的話，不能夠靠地方財政進行建設，因為地方財政只是一個吃飯財政，就沒有錢拿來建設，建設的資金主要是從土地出讓金里面來獲得，所以從這個本質意義來講，作為地方政府不可能讓地價處于下降通道，這是不可能的，它不管怎么樣，要維持，要讓地價要處在一個或者說是一個穩步上升的通道，因為只有這樣一個通道，它才能夠獲得一個穩定的土地出讓金，拿這個土地出讓金拿來來進行城市的發展和建設，因為這是地方政府和中央政府財稅分配的體制所造成土地供給肯定是一種稀缺狀態，如果說土地供給是稀缺狀態，我們就不可能按照純市場的供需理論去解決住房的問題，所以才會造成現在這種狀態，房價是在不斷不斷的上升。所以按照我的分析主要是因為它是一個半市場，更多還有一些政府的因素在里面。

　　主持人：2011年國家下達的房地產上面的調控，您認為調控的重心應該是什么？

　　湯海孺：從現在來講，我們有一個困境，就是作為中央政府它的一個導向跟地方政府的導向是有差異的，方向不是完全一致的，可能大方向是一致的，但是小方向上還是有差別的。因為從地方政府來講當然也要解決民生、關注民生，這個是毫無疑問的，但是它在關注民生的過程當中，還得要考慮我的建設資金從哪里來的問題，既然建設資金只能是從土地出讓金作為它的主要來源的話，所以它不可能讓通過地價下降的措施來使得房價下降，這是不可能的。但是作為中央政府來講不一樣，因為中央政府土地出讓金的話，不是交給中央政府的，是交給地方政府，中央政府來講沒有這個關聯，就是說我把它打壓下去的話，跟我的稅收是沒有關聯的，所以說它會從更關注老百姓利益的角度去關注，這樣的話在小的方向上面，中央政府跟地方政府就是有一個博弈或者說有一個博弈的過程。所以我們可以看到中央領導也講了，他是下了很大的狠心，包括總理這些講話當中態度是非常堅決的，但是對地方政府可能他的表態就是非常敏感，或者有時候就不太來表態。

　　主持人：反正是上有政策，下有對策的狀態。

　　湯海孺：因為有這個差異，可能這是個非常大的矛盾。從解決房價上升的問題來講，我個人覺得可能我們不要太關注于房價高還是低的問題，因為現在這個問題比較復雜了，為什么比較復雜了？就是因為現在這個房產品已經不是一個消費品，如果它是個消費品，我們非常好解決，消費品你不夠了，不夠我們就增加供應就行了，但是房價除了消費品以外，還是一個投資品，如果說是我這個產品不僅是一個消費品，又是一個投資品的話，那它的性質就完全的變化了，你就不能夠按照一般的消費品去對待它了，所以在這樣情況下，要控制高房價的問題來講，還是要抓住重點，高房價對那些人影響最大，肯定是對剛需的人影響最大，所以中央政府為什么說現在要加大保障房的建設，說要把這個市場分開來，我把保障性人群管住了，還有一部分改善型的人群暫時放一邊，那塊我由市場去解決他的問題去，這塊我政府來解決掉，現在思路是調整過來，關注是這塊領域。

　　然后對于改善型的那塊，就是那塊是商品房，商品房的這塊我覺得我們現在也完全交給市場也是不行，為什么說完全交給市場不行呢，因為現在也是處在既是消費品，又是投資品的這樣一個階段，而我們一定要把投資的成分剝離開來，甚至要減少，否則的話我們是不可能滿足它的需求，所以在這種情況下面，中央政府要采取措施的話，估計是從三個方面去采取：

　　第一個就是從政府層面來采取。從政府層面來采取的話，中央政府給地方政府下死命令，你必須要保證你的保障房的建設，開工量、竣工量包括要保證落實，如果這個不保證的話，勢必會影響到商品房這塊的價格，因為這還是一個關聯性的問題，而且政府層面比較好做，因為這個是考核，你如果沒有完成任務，就考核你，一般來說是比較好做的，這是一個層面。

　　第二個層面就是說對政府來講，要加強對開發商這個層面的控制。從開發商這個層面控制，實際上應該說從去年以來已經下了有很多的一些規定，進一步規范包括對開發商的資金的問題，它的土地出讓金的交付更加嚴格了，而且交付比例都提高了，這塊也是要盡可能加大開發商你的成本，本來你可以有各方面的空間的，把你這些活動的空間消除掉，更加的規范。包括對預售款，預售款也要給你單獨列戶，也是加強管理控制，通過這些手段實際上就是進一步來規范你，而且要保證讓你能夠按照原來合同的要求、時間的要求進行建設，而不是再進一步的騰地，從這個方面從政府角度也可能會再進一步的有些新的舉措，這是第二個層面的事情。

　　第三個層面我想就是主要對購房者這個層面。對購房者這個層面來講，我覺得它應該是把剛需跟投資區分開來，我想對剛需這塊我覺得你還得要繼續原來的一些優惠政策，比如說貸款的打折問題，像這些你還是要給，因為主要應該是滿足剛需的人群，這塊應該是繼續的，然后對還有一塊或者是有些出于投資的需要購買的，這塊的話，在去年來講主要是采取的三個方面，一個是限購，限制你的數量，第二個是限貸，就是我把你去杠桿化，杠桿效率降低，第三個主要是限地方。從去年來講主要做了這些工作。

　　如果說下一步，如果說現在房地產市場還是控制不住，如果還是在進一步上升，我想還有兩個方面，一個就是從保有環節可能會進一步來下功夫，比如說今年來講一個上海，一個是重慶，都要出臺房產稅，從保有的環節要進一步施加新的政策。還有一個是交易的環節，就是房子的交易，交易環節的個人所得稅上面會有一些措施，還有一個可能是在辦房產證契稅上面也會有一些新的動作，我想可能從這幾個方面，根據市場的變化來相應的出臺一些相應的政策，及時地來作出一些回應。我想可能最終的目標還是希望房價能夠一個平穩的狀態來進行發展。

　　主持人：應該說用您的一些觀點，基本上如果2011年如果出出臺房地產調控方面的政策的話，一開始會從三個方面，首先是對于政府的，其次是對于開發商的，最后是對于購房者這方面的一些調控政策，如果說這一系列調控都還無法抑制整個房價的話，會從保有的環節和交易的環節，總共是這五方面。湯工從市場的解讀是非常的透徹，也是非常的深刻。

　　我特別想了解一下，很多地方大家都分區域來討論房地產、房價，湯工在杭州這所城市生活也應該非常久了，對整個城市的規劃是非常的了解的，我們杭州在非常多人的眼中是非常特殊的城市，有人說是休閑之都，應該在規模上面是屬于一個二線城市，但是在房價上又是屬于一線城市的水平，像這么一個特殊的城市，您是怎么定位它的？就是您眼中的杭州是怎么樣一座城市？

　　湯海孺：我覺得杭州確實是從我們城市定位的角度來講，確確實實它是一個名副其實的一個“生活品質之城”，為什么說是“生活品質之城”呢，因為杭州從先天來講就給了我們一個非常美好的環境，這種環境是由山水所組成的這樣一個美好環境。自古來講中國有兩個天堂，一個是蘇州，一個是杭州，杭州跟蘇州來比的話，我覺得有很多的優勢，雖然我們兩家都是天堂，但是我這個天堂比它那個天堂從環境來講我覺得更好，從自然條件來講的話，蘇州是有水無山，而杭州是有山有水，蘇州的園林是假山假水，是一個小園林，我們是真山真水，我們是大園林的概念。

　　從水的形態來講，我們水的形態要比它豐富得多。我們有江、河、湖、溪、海等5種形態的水。如果你生活在杭州，從環境資源上會達到一個非常好的氛圍。杭州除了有一個非常美好的自然資源以外，我們的人文底蘊也是非常深厚的。

　　如果要從文化上面來說，我們甚至可以追溯到八千年以前，因為八千年以前就有跨湖橋遺址；我們的良渚文化遺址是五千年的文化歷史，所以從文化上來講我們是有非常深厚的底蘊。

　　而且杭州是浙江省的省會城市，所以杭州也是集聚了大量的教育文化方面的資源。所以說我們浙江省為什么有很多地方的人希望在杭州買房子,我覺得關鍵原因就是因為杭州的生活條件比較好，相關的配套也是比較發達，所以說有更多的人希望在杭州購買房子。

　　主持人：它這個景觀包括在人文上面的資源可能在無形當中讓杭州這個市場變得更具有競爭力，它的房價相對來說要比其他城市要高一些。

　　湯海儒：如果我們說廣州，廣州周邊的人很少到廣州去買房子，他都是在自己本地區買房子。但是杭州就不一樣，杭州有很多溫州人、臺州人、包括你們那邊麗水的人也是到杭州來買房子，這跟其他的地方不一樣。包括像蘇州的話也沒有這個現象，它周邊的人跑到蘇州去買房子，這也很少。

　　主持人：像我們杭州這么特別宜居的一所城市，如果我們把生活中的元素構成一個幸福指數。比如說我們生活當中的住房、消費、再加上交通包括我們平時的健康這幾方面構成幸福指數的話，你認為我們杭州的幸福指數居于全國什么樣的水平？

　　湯海儒：我想從你剛才講的5種因素里面，我想最重要的還是健康。如果說是沒有健康，我想很多幸福就很難來談幸福，所以健康肯定是第一位。然后就是健康之外的話，我想你剛才講的還剩下這4種因素當中，住房可能從當前階段來講可能是切切實實比較重要的。如果住房條件不能解決，很大程度上會影響到我們的幸福感。因為這個所謂的幸福實際上它是一種對比而感受出來的幸福。首先它是一個相對的，其實它不是一個絕對。因為我們在文化大革命的時候我們也覺得很幸福。因為當時我們就覺得全世界還有三分之二人還生活在水生火熱當中。因為它這種比較而言的這種所謂的幸福感覺，所以我覺得從當前的情況來講，你可能擁有一套房子可能就是社會對你的一種肯定，所以你的幸福感肯定會跟沒有房子的幸福感是有分歧。所以在當前情況下，住房條件確實是幸福感構成的一個非常重要的因素。

　　從杭州的住房平均水平來看的話，我們前年2009年城鎮居民人均住房建筑面積大概是30多一點。從這個水平來看，應該說從全國來講，我們跟幾個城市都差不多水平，跟廣州、北京基本上都處在同一個水平。所以我覺得這是一個平均水平，還有一塊從一個保障的角度來看，我們杭州應該是做得還是比較好的，在全國大中型城市來看，我們還是做得比較好的。我們現在就是對低保護的標準，我們已經實現了在低保標準的兩倍以下的人群，我們都已經是應保盡保，廉租房的供應都已經充分供應，所以從這個意義上來講，保障性的工作在全國來講還是走在前列，所以這樣就保證了幸福感，因為幸福感可能更多的是對窮的人來講。

　　主持人：尤其是除了我們杭州，還有在全國應該說住房在幸福感上都是占有一個非常大的比例。但是國家對我們住房上面的一些政策，一直以來都存在著很多問題，包括前幾年的70/90政策，大家也一直在討論，說它遺留下來非常多的問題，你認為這些遺留下來的問題有沒有變通的方法？

　　杭州城市規劃總工程師湯海儒

　　湯海儒：我個人這么覺得，就是當時在2006年開始實行的70/90政策，從當時出臺我覺得還是正確的。雖然很多人都在非議這個政策，但是從我的觀點，我認為還是正確的。為什么呢？畢竟我們中國的國情跟其他國家的不一樣，我們中國是人多地少的一個國家。而我們這個城市建設的發展，我們實際上大部分還是要靠占用耕地。所以在這樣一個情況下面，我們還是要對土地要進行更加充分的一種利用，所以從土地稀缺這個角度，我覺得出臺的政策是一個明智的政策。

　　第二點，從它規定的面積來看。它是70%的戶型要在90方以下。從制定的標準來看，實際上它也是參考了國外的一些發達國家的平均標準。包括德國、日本它們的平均標準也是在90平方上下的標準。所以從標準制度也不是說給中國人一個更加嚴格的標準，這是第二個。

　　第三個，從它出臺的時機來看。首先當時這個時機，當時社會市場上面大量的開發商所建設的商品房，大量都是大戶型。為什么？因為從銷售來講，它比較好賣。整個市場上大量存在著大戶型。大戶型以后就會造成還有很多剛需他沒有這么多收入，他要去買大戶型，他不能夠承受，他希望有小戶型，但是當時市場上沒有小戶型。從這個角度來講它是對市場的一種調節。因為大家都去搞大戶型，沒有小戶型，我這部分的市場我要滿足。如果我純粹從市場上來進行調節，它也是可以調節的，但市場的調節往往是滯后的，往往是比較緩慢的，它不可能馬上把它糾正過來，它需要有一段時間給它，這樣的話，從政府來講通過實行政策以后，我來強行給你校正過來。所以我覺得從它的出發點來講，我覺得還是正確的，不是說它不對，但是我如果具體到執行過程當中，我覺得還是有點問題的。因為我們在執行過程當中，實際上我這個政策實行總量控制，總的戶型比例它應該是70%的戶型應該是小戶型，它是從總量控制是對的。但是我在具體的實行當中，我們現在是一個比較簡單化的操作。

　　我每個樓盤都是按照這個比例，我不管你是在哪個區位，不管你是一個什么標準的樓盤，你都得按照這個比例去套取，這樣的話就會產生問題。本來我在總量上面是對的，但是在每個樓盤都有差異性。但是這種差異性，因為我們是在執行政策的時候，它是選擇最簡單的方式，像這種方式是最簡單的。不管你是什么類型我按照這個就行了，所以造成后面很多的問題，本身就不行。在執行當中沒有一些細則，相對來講靈活調配的一種細則，所以造成了一些問題，應該說是歷史地來看待這個過程。

　　主持人：現在很多人對于這個政策遺留的一些問題，您認為有沒有一些變通的方法給我們一些建議？

　　湯海儒：這個我個人可能講不出它的變通方法，因為它畢竟是一個政策。但是我想可能今后我在執行這個政策的過程當中，可能要考慮到你總量的一個評判關系。因為從以后發展趨勢來看，從政府層面可能更多關注保障房、公租房建設工作上。如果說你大部分都是小戶型，你不可能去搞大戶型，這個小戶型如果搞了之后，然后你把剩下那一塊要改善住房條件這一塊，那一塊你放到市場去。那一塊來講，它既然要改善，它肯定是不會去買小戶型，小戶型是一個作為一個剛需、過渡的過程使用。另外一塊是希望大戶型，所以在平衡的關系上面要綜合來看待這個問題。不能說絕對不能把70/90完全放在這個市場上。因為市場上還有政府保障這一塊也要同等地考慮進去。如果這樣的話，相對來講也是比較合理的政策在進一步地執行影響。

　　主持人：也就是說這個政策的出發點是好，只不過在執行過程中實行我們市場的需求及時作出一點調整。尤其是現在，2011年已經到了，很多人都說有期待就有希望。不知道您作為一個工程師，尤其在城市規劃方面有非常多顯著的成績，您對您的2011年有什么方面的寄予和展望嗎？

　　湯海儒：2011年，對杭州的發展來講可能也是處在一個關鍵時期。因為過去我們杭州的城市建設重心可能主要還是在主城三副城上發展，但是我們今后的發展，今后的重心肯定要轉，肯定是以主城為主導，轉到以為主要發展走形。所以在我們今年的工作過程當中，包括我們所進行的一些規劃工作，大的思路上面要更加從怎么樣來促進三副六主城？的發展，從這個角度上可能要做更多的工作。

　　因為從我們城市規劃這個角度來講，我們把空間的格局、空間的框架我們已經把大打好了。但是具體把這些組團要按照我們規劃要求建設起來，現在還是有很多的障礙，包括體制上的障礙，包括用地指標的障礙等等還是有很多的障礙，像這些障礙都是要通過我們的工作，然后加以逐步逐步地加以控制。但是總的來講，我們這個行業，包括我們規劃行業，包括房地產行業，我覺得還是大有希望的。

　　主持人：能不能順也便給我們展望一下，2011年您認為整個樓市的動向，因為很多網友也是非常關心我們樓市的動向。

　　湯海儒：從樓市動向來看，我覺得有幾個基本的判斷還是比較明確的。首先我覺得房價不可能有一個暴跌的過程，這是一個不可能的，為什么呢？因為我前面也已經講了房地產不是一個純市場，如果純市場，它可能有一個暴漲，它也可能有一個暴漲，它是一個調控的過程。但是我地方政府給你保底，地方政府怎么按給你保底呢？它可以通過供應量來調整，供應量的多少的條件來控制你的地價，從而也控制著你的房價，所以不可能存在房價暴跌的過程，但是我們也不希望房價也有一個暴漲的過程。因為這個是中央政府來管著你的，中央政府還有很多政策時時刻刻地盯著你，如果你的房價還在不斷地上漲，它有更多的政策會下來。因為這個像剛才你也講的，溫總理他已經表過態了，他必須在他的任期內要把這件事做好，所以也不可能有一個暴漲的過程。

　　所以我想明年這個房產市場還是一個比較平穩的過程，而且我估計還會略有上升，為什么？因為從現在的上海跟重慶相繼要出臺房產稅政策，這個房產稅政策估計可能主要是針對新購房的人群來做。所以可能會有一些人趕最后一班車，你先買了，你下次買，政策出來再買你就要收費了，會有這個因素，當然這個因素會是一個短期的因素，會使得供需的矛盾可能會更尖銳一點，所以我估計還是會略有上升。

　　主持人：我也代替我們廣大的網友，感謝我們湯工對我們2011年各個方面的一些展望，也非常感謝湯工接受我們搜狐焦點的采訪。